マイホーム購入！住宅ローン4,000万円借りて35年で返済する場合

2022年3月16日2023年9月24日

4,000万円の家を購入しようと検討しています。購入代金はまるまる住宅ローンを借りようと思っています。諸経費は、自己資金でと考えています。
そもそも住宅ローン4,000万円借りられるのか、その後の返済はどうなるのか心配です。
年収は500万円
奥様収入250万円
年齢ご主人35歳　奥様32歳
年収からの借入限度額をみてみましょう。

500万円の年収がある場合、年間返済比率40%の場合4,030万円借り入れ可能です。
金融機関によって、借入審査金利は違いますので、借り入れ可能金額は、プラスマイナス15%ぐらい違って来ます。

この場合住宅ローン4,000万円の借入れ審査は大丈夫のようです。
他に借り入れがある場合、車のローン支払い中の方、家電のローン支払い中の方、その他リボ払いの支払いがある方は返済負担率が下がりますので注意が必要です。

車のローンやリボ払いなどは、住宅ローンに比べると金利が高いので手持ち資金で完済して、住宅ローンは物件価額の全額借りる方向に切り替えてください。ほかの借り入れは無しにして住宅ローンを組むようにしてください。

35年返済の場合の借入限度額は
年収400万円　　3,220万円
年収450万円　　3,620万円
年収500万円　　4,030万円

年収550万円　　4,430万円
年収600万円　　4,830万円
年収650万円　　5,240万円
いずれも源泉徴収票の額面金額になります。勤務先などによっても多少違って来ます。自営業の方は条件が違って来ますので個別に相談してみてください。

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住宅ローン4,000万円借りた場合
毎月の返済はどうなるでしょうか。
住宅ローン4,000万円借り入れ　変動金利
返済期間35年　ボーナス払いなし

金利0.425%　106,058円
金利0.525%　102,512円
金利0.625%　106,058円
金利0.725%　107,859円

月々の返済額が少なくなるといって、ボーナスのあてにならない時代、ボーナス併用支払いはやめましょう。借入期間は、最長の35年で計算してみました。

借入期間はめいっぱいとって月々の支払いを楽にしておきましょう。その後は借入期間を短くするために繰り上げ返済をして期間を短縮していきましょう。初めから借入期間を短くすると、月々の返済額が大きくなり、途中で苦しいからと期間を長くすることはできません。
借りるときはなるべく長く借りて、余裕が出れば繰り上げ返済で期間を短くしていきましょう。

4,000万円で住宅購入後の諸経費
賃貸で借りていた時と違い、ご自分の家となると毎年固定資産税がかかってきます。年4回に分けての支払いになりますが、不動産を持っている限り支払いは続きます。
マイホームの場合、賃貸より広くなりますので、広くなった分、毎月の光熱費が前よりかかってきます。持ち家の場合維持費がかかりますので念頭に入れておいてください。

夫婦共働き
ご夫婦共働きの場合は、ご夫婦で借りる場合が多いです。
借入額を増やすために、収入合算やそれぞれが住宅ローンを組むペアローンなどがそれです。
今回の場合は、夫婦共働きですがご主人のローン1本だけです。奥様の収入の分だけ余裕を持つことができます。
余裕の分を繰り上げ返済に回すこともできます。

奥様が住宅ローン組んだ場合はリスクが伴います。ご出産や、子供の育児などで、いつ仕事を辞めるかわかりません。家事の時間を多くするためにパートに変わるかもしれません。奥様の収入は不確実要素がたくさんあります。ご夫婦共働きでもご主人の年収だけで住宅ローンを組むが理想的です。

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住宅ローン4000万円借りるときにかかる保証料もしくは事務手数料

住宅ローン実行時に保証料がかかります。大手銀行で住宅ローンを組んだ時に、保証会社に支払うのが保証料になります。保証料は一括で支払う場合と、住宅ローン金利に上乗せして毎月払う方法があります。一括払いで支払う場合、借入金額×2.06％程度かかります。借入金額が4,000万円なら保証会社保証料は824,440円、保証会社事務手数料33,000円になります。金利に上乗として払う場合は0.2%上乗せになります。

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住宅ローン4,000万円の保証料と事務手数料の違い

事務手数料は、いったん支払ったら戻ってきません。
保証料は、35年間の保証という意味で支払っています。もし25年ぐらいで買い替えのために家を売却して住宅ローン完済した場合、残りの10年分が残ってきます。
計算の仕方はそれぞれの保証会社であり、きっちりと10年分が戻ってくるわけではありませんが戻ってきます。

繰り上げ返済した時も、住宅ローン残債額での保証になりますので減った分だけ戻ってきます。保証料は借入期間が短くなればなるほど安くなりますが、事務手数料は借入額で決まります。

事務手数料の場合は、35年の住宅ローンを組んで20年目に完済したとしても事務手数料は戻ってきません。住宅ローン返済期間35年で組んで、長い期間返済できるかどうかが不安だと思う方は多いでしょう。

返済できなくなる不安の要素は、病気にでもなって長期療養になったら支払えなくなる。このために必ず団信（団体信用生命保険）には加入しておきましょう。万一の時には、保険により住宅ローンの残債がなくなります。残された家族には、住宅ローンの支払い無しでその家に住むことができます。

8大疾病補償（ガン・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・慢性腎不全・慢性膵炎・糖尿病・肝硬変）が原因で働けなくなった時には、毎月のローン返済額を保険金として最長1年間補償するというものです。月額補償期間が1年間継続した場合に、その時点のローン残債を保険金として一括して支払われるというものです。

ガンと診断されたら住宅ローンの残債がなくなるという保険もあります。コロナ過のこの時代、失業信用費用保険や居住不能信用費用保険などもあります。住宅ローンは金利だけではなく、これらの保険が付いているかどうかの判断も重要になります。

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