不動産会社のホームページやチラシ広告、ポータルサイトなどマンションの売却活動が始まると広告を見た一般のお客様から内覧お申し込みが不動産会社に入ります。
その他に、不動産会社は「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用サイトに情報を載せます。それを見た他の業者からも内覧予約が不動産会社に入ります。不動産会社が内覧予約を受けると、売主に連絡が来ますので内覧の日程調整を行ってください。
内覧は土日に集中しますが、なかには今から見てみたいというお客様も出てきます。急な予約にも応えられるように、掃除や整理整頓などの準備はあらかじめ済ませておきましょう。
中古マンション売却に出したら、内覧準備始めましょう。
いつ内覧希望が来ても好印象を与えるように事前の準備をしておきましょう。
売りに出している間は、土日内覧希望が出ても大丈夫なように予定は空けておきましょう。内覧は急に入る場合もありますのですぐに対応できるようにしておきましょう。
玄関や水回りの掃除
内覧は玄関から始まり玄関で終わります。見る側の第一印象は、玄関を見た感じになります。靴やサンダルなどは全部下駄箱にしまい、傘立の傘も見えないところに収納しましょう。
よく玄関にゴルフバックなどが置いてある家がありますが、これもかくしましょう。お掃除をしてすっきりさせることです。掃き掃除の後は水拭きしておきましょう。
玄関から廊下を通りリビングに向かいます。玄関の明かりや廊下の明かりは点けて明るくしておきましょう。玄関にお客様用の新しいスリッパが用意されていると好印象を与えます。
リビング
リビングはその部屋の中心になります。一番長く時間を過ごす場所、内覧者も一番関心を持つところです。もし引っ越ししたら家具を買い替えようと思っているのであれば、家具は内覧前に処分した方がすっきりと広く見えて好印象になります。
収納スペース
内覧者の気になるところのひとつが収納スペースです。いつ開けられてもいいように整理整頓しておきましょう。収納スペースを見せてほしいといわれたときに、見せることができる場所をいくつか作っておきましょう。
キッチン
見る側の奥様は、キッチンが気になります。水垢や油汚れなどはきちんと落として蛇口やシンクは磨き上げてピカピカにしておきましょう。鍋やまな板などは見えないところに収納してすっきりとしたキッチンにしてください。
風呂場
風呂にカビや石鹸の水垢、髪の毛などが落ちていると一瞬で印象を悪くします。浴室の鏡に水垢などが付いていると汚く感じます、クエン酸スプレーなどでふき取りピカピカにすることで印象は一気によくなります。また排水口からの匂いにも気をつけましょう。
お風呂場に窓がある場合は、少し開けて換気をよくしておきましょう。風呂の水は抜いておいて、風呂のふたは開けておいた方がすっきりとみられます。窓のないお風呂の場合は、電気は点けておきましょう。
生活臭
住んでいる人には気づかない生活臭がありますので、消臭スプレーや換気扇を付けるなど数日前から対策をしておきましょう。
内覧に来られる1時間前ぐらいに、窓を開けて空気の入れ替えをしておきましょう。
窓ガラス
部屋を明るく見せるためには、窓ガラスが汚れていると印象が悪くなります。手入れすることにより陽の光が入り清潔さでお部屋が明るくきれいな印象に変わります。
窓ガラスは市販の洗剤で磨くだけで、部屋の明るさが違って来ます。窓ガラスがきれいになると網戸の汚れも気になります。網戸も拭くだけできれいになりますので汚れを落としておきましょう。
忘れがちなバルコニー
バルコニーは、見学者のほとんどがバルコニーに出て景色を眺めるでしょう。忘れがちですがバルコニーの掃除、排水口に枯葉が溜まっていませんか、土埃、汚れなどしっかりと落としておきましょう。バルコニーに出る履物も用意しておくと親切です。
内覧当日の準備
内覧対応は、マンションを売るために売主さんがやる最も大切なことになります。
内覧当日、家族全員が室内にいると部屋が狭く見えてしまいますし内覧者が委縮してしまい、ゆっくり自由に見学できません。奥さんが一人で見学者の対応をした方が、内覧者も質問しやすく、ゆっくり落ち着いて見られるので当日は奥さん一人での対応にしてください。他のご家族様は外出や近所の公園などで待機しておきましょう。
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生活していて役に立つ情報を提供します。
内覧を成功させるためには、なにより売主の協力が必要です。
お部屋は、不動産営業マンが説明しますが、売主にしかわからない部分は補足で売主から説明してあげると喜ばれます。
例えば、この収納は見た目より奥に広いので大きなものを収納するのに便利ですよ。
リビングからは、富士山が見えます、夏はあの建物と建物の間から花火が観えます、前が公園になっているので日当たりが良く、冬でも暖房要りません。この部屋は、東側に面していて、朝陽が良く入るので寝室に使っています。朝の目覚めが良いですよ。
上の階は、リタイアした人が住んでいますが、物音ひとつしません。
不動産営業マンにもわからない、その部屋に住んでいるからこそわかる情報を伝えることで、その部屋の魅力は高まります。
生活に役立つ周辺環境の情報
徒歩5分ぐらいのところに子供を連れて行くのにちょうどよい公園があります。遊戯も滑り台やブランコなど揃っています。
お買い物は、近くのスーパーよりもちょっと離れますが、自転車で5分ぐらいのスーパーが、魚の鮮度もよく、お野菜は地元の農家さんが持ってくるので安くて新鮮なものが手に入ります。
その他、保育園、幼稚園、小学校の情報なども、購入を検討している人にとってはうれしい情報になります。美味しいケーキ屋さん、本屋さん、町の中華屋さん、近くに良いジョギングスポットがあるなども嬉しい情報になります。
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中古マンション購入者が検討する際一番知りたいこと
購入者がお部屋に興味を持った場合に、なぜマンションを売却に出したのか気になるところです。売却理由が、すぐに答えられないと購入者は、これは何かあると判断してしまいますのですぐに答えられるように準備しておきましょう。
もしネガティブな売却理由の場合はフォローできる言葉を考えておいてください。嘘の売却理由を告げると、成約した後にトラブルになる可能性がありますので避けてください。
中古マンション内覧当日の対応方法
内覧希望者は、部屋をすみずみまで見ることが目的なので、お茶やケーキなどの過度なおもてなしをする必要はありません。内覧者が部屋の中をじっくりと見てまわれるようにリビングで待機しているのが良いでしょう。部屋の案内は、営業マンがやってくれますので、内覧者と一緒に部屋を回るのは避けましょう。
内覧にかかる時間はどのくらい
30分から1時間程度です。この部屋は違うと感じ10分程度さらっと見て帰る人もいますが、これは興味がないということで決まりません。決まる場合は、1時間ぐらいじっくりと見てそしていろいろと質問をしてきます。質問してくるということは、お部屋に興味を持ったことなので親切に対応しましょう。
1か月過ぎてもマンション内覧者が一人も来ないとき。
売りに出して1か月経っても内覧希望者が一人も現れない場合は早急に対策を考え直しましょう。一番に考えられることは、販売価額が適正価額ではなかった。見に来てもらわないことには、何も始まりません。
周辺で、同じようなマンションが売りに出されていないかをチェックして比較してみてください。ご自分の売却価額と周辺マンション価額があまりにも違うようであれば、早急に信頼のおける不動産会社に、査定をしてもらうことです。
次に考えられることは、不動産会社の営業がうまくいっていないことです。
経験したことがありますが、お客様から「売りに出して3ヶ月経とうとしているのですが売れるどころか内覧者が一人も来ません」と相談されました。調べてみますと、その会社のホームページには小さく出ていましたが、何も魅力は感じとれませんでした。販売チラシや会社の冊子にも載せられていませんでした。これでは売ることはできません。営業マンの力不足、もしくは不動産会社との相性が悪かったのかもしれません。早急に相性の合う不動産会社に切り替えてください。
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中古マンションが売れるタイミングを考えてみましょう。
不動産の一番動く時期は2月3月です。人の動く時期で、転勤、幼稚園の入園や小学校の入学前に新居を決めたいとマイホーム探しが始まります。
逆に動かなくなる時期が7月8月です。私のところも、この時期は売り上げがガックンと落ちました。他社の場合もそうです。酷暑で見に行く気にならない、夏休みで家探しより、遊びや、海外旅行、実家に帰ってしまうなどが理由です。
次の売れるタイミングとしては、10月11月になります。秋は移動の時期になります、春から探していた人たちが、ここらへんで決めなければという時期に入ります。もう一つは新年新居で過ごしたいと考えている人達が決める時期になります。
他に売りタイミングとして、同一マンションで安い売り物が出ていて競合してしまう場合があります。
同じマンションでも、売主の事情や部屋の向き、角部屋、最近リフォームをしたなど条件が異なります。事情により安く売りに出している部屋がなくなるまで売りのタイミングを外すのも一つの方法です。
決まるまでの内覧の数は
もちろん最初のお客様で決まる場合もありますが、通常は3件から8件ぐらいの内覧がおこなわれれば、その中で気に入る方が出てきて成約になります。
何度、内覧にきても成約に至らない場合は何か原因があるはずです。何がいけなかったのか内覧者の声を聴いて次の内覧の準備をし直しましょう。
考えられることは
・価額が高かった
・子供部屋の壁紙がはがれていた
・部屋が汚かった
・お風呂がカビ臭かった
・思ったより狭かった
・部屋全体が暗かった
これらを考えると整理整頓掃除が内覧で重要なことになります。
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中古マンション売却内覧の準備まとめ
中古マンション売却内覧では、最初の印象が非常に重要です。玄関で靴を脱ぎ、廊下を通りリビングに入ったところで直感的に、このお部屋の良し悪しの判断をします。最初の印象をよくするため最大限の努力が必要です。
内覧があって中古マンション成約になります。内覧が少ない場合は、不動産会社を変えることを検討してみてください。時間がかかりいつまでも売れない状態が続くと、さらし物件になってしまいます。ここは時間をかけないことです。多くのデーターや顧客管理をしている不動産会社に相談することをお勧めします。
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