マンション買い替えと思ったときに、迷うのが売ってから購入か、購入してから売るのか、どちらから先にやればよいか、住宅ローン完済しないと買い替えはできないのかなどのお悩みの方が多くいらっしゃいます。
あなたに合った買い替え方法を見つけて、売却と新居購入を成功させてください。
マンション買い替え売り先行
今お住まいのマンションを先に売るのを「売り先行」といわれています。
売り先行の場合の流れは。
1.マンションがいくらで売れるか査定をしてもらいます。
2.売り価額が決まったら不動産会社と媒介契約を結びます。
3.不動産会社の販売活動が始まり、マンションの内覧が始まります。
4.気に入った方が現れて、マンションの売りの契約になります。
5.マンションの決済、マンションのお引渡しになります。
この時点で、マンション売却の手取り資金が確定します。
売り先行のメリット
時間に制限がないため、出来るだけ希望に近い価額でマンション売却ができる可能性が高い（売り急ぐ必要がない）。
売れてからの物件探しになるので、売却価額が確定し、しっかりとした予算を組むことができる。
新居の予算が立てられ、時間を気にせずに納得いく物件探しができる。
売り先行のデメリット
子どもの学校の関係などで、いつまでに新居に移らなければと、期限がある人には不向き、この場合は買い先行になります。
自分たちが住みながらの売却になるために、いつ内覧が来るかとストレスになることもある。
常に掃除をしてきれいに保っておかなければならず、共働きの場合は少し面倒だと感じる方が多い。
借り住まいをするための費用や、二度の引っ越し代金が無駄になる。
マンション売却に時間がかかりそうであれば売り先行
マンション売却に時間がかかりそうであれば売り先行。
売りにくいマンションとは
郊外マンション、最寄り駅からバス便になる、専有面積が40~60平方メートル、築20年以上のマンション、小規模マンション、マンション1階のお部屋、部屋の向きが悪い（北向き）、環境の悪い所に建つマンション、日当たりの悪いお部屋などは売れてから、新居を探す方が良いでしょう
売り先行の場合の裏技
不動産会社に売却依頼した時点で、新居探し始めてみてください。マンション売却までに購入してもよいと思われる物件が2~3見つかるとよいですね。もしよい物件が見つかったとしても、購入の契約はしないでください。
マンションを気に入ってくれた人が出てきて、売却の契約が済んで、ここで安心してはいけません。契約には必ず住宅ローンの特約というものが付いています。
購入した人が、住宅ローンを申し込んで審査に落ちた場合、この契約は白紙解約になるという条項が入っていますので、購入者のローンが通るまでは安心できません。
購入者のローンが通って、住宅ローン特約が外れたときに、購入を検討していた物件がまだ残っていれば、新居の契約をしてください。
マンション決済引き渡しの日と、新居の決済引き渡しの日が同じであればベストですが新居の引き渡しの方が後になるケースが多いです。
1週間ほどのずれであれば、マンション売却の時に、引き渡し猶予期間を1週間ほど付けておくとよいでしょう。
引き渡し猶予期間とは、本来決済の時にマンション代金の残金をもらい、マンションを同時に引き渡しします。これを同時ではなく、マンション残代金をもらってから1週間後にマンションを引き渡しますという条項を付けておくことです。これにより1週間程度のずれであれば、仮住まいをしないで済みます。
マンション引き渡しと、新居の引き渡しがうまく合わない場合は、仮住まいになります。借り住まいの場合はできるだけ荷物を少なくして、今必要のないものは引っ越し業者に保管してもらっておくと新居に荷物を運ぶときに便利です。
スポンサー広告
不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込
マンション買い替え買い先行
新居を先に購入してから、お住まいのマンションを売却する方法を「買い先行」といわれています。
買い先行の流れ
1.納得のいく物件が見つかったら、購入の契約をする。
2.新居の住宅ローン審査が通ったら、お住まいのマンション販売活動を始める。
3.新居に入居できる期日が決まりましたら、引っ越しの準備を始める。
4.決済日に、購入物件の残金を支払い物件の引き渡しを受ける。
5.その後新居にお引越し。
買い先行メリット
自分のペースで物件探しができて、理想の物件が見つかった時すぐに契約ができます。
どのタイミングでも購入ができる。
ゆっくりと引っ越しをしてマンションの明け渡しができます。
お客様の内覧に立ち会わず、わずらわしさがない。
買い先行デメリット
マンションを売りに出してみないとわからないので「売れない不安」「売れないリスク」を抱えてしまいます。
購入物件の頭金を、マンション売却資金に頼らずに用意する必要がある。
マンションの売れない期間中、新居のローンとマンションのローンのふたつのローン支払いが起きる可能性がある。
売りやすいマンションであれば買い先行も
売りやすいマンションとは。
新築時の人気マンション、駅から近いこと、大型間取、角部屋、最上階、眺望の良い部屋、築10年未満、都心の1等地に建つマンション、ブランドマンション
買い先行のための裏技
購入物件が、新築マンションや新築一戸建ての場合、契約後完成引き渡しまで時間があります。購入の契約が済みましたら、すぐに売りに出して、購入の引き渡し日と売却の引き渡し日が同じになるように調整しながら売却を進めていきます。もし、売却の方の引き渡し日が早くなった場合は、引っ越し業者に荷物を預けてウィークリーマンションなどを利用します。
ダブルローンを防ぐために、不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。この買い取り方法であれば、引き渡し日は調整ができます。ただし買い取り価額は相場より二割ぐらい安くなりますがダブルローンの金利や借り住まいの諸経費、仲介手数料はなくなります。
スポンサー広告
不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込
マンション買い替えの同時進行
同時進行とは、新居の物件を探して、ある程度新居の目途が付いたら、売却しながらタイミングを合わせて「マンションの売却」と「新居の購入」両方同時に決済をする、または1週間程度の引き渡し猶予期間を設けて、マンションから新居に引っ越しをするという方法です。
同時進行のメリット
マンション売却と新居購入を同時に行うので、仮住まいなどの心配もなく無駄がない。
買い先行の時のようなダブルローンになる心配がない
同時進行で行えば、売り買いの時間を半分に短縮できる。
同時進行のデメリット
同時進行で進めてゆき、売却が買主の都合によりキャンセルになった場合、ダブルローンやつなぎ融資を利用することになります。
もしくは、購入物件契約の手付金放棄で購入物件のキャンセルということになります。
魅力的な同時進行ですが、売り買いのスケジュール調整が難しいです。
同時進行裏技
同時進行で進めてゆき、購入先が決まり売却が遅れる場合に思いきって販売価額を5%程度落とす。3,000万円で売りに出していた場合に2,850万円に、これにより販売期間が早くなり売り買いの決済を合わせることができます。
進めてゆく中で、必要に応じて「買い先行」「売り先行」に切り変えていくことも必要です。
不動産屋からの一言
私が現役の時は、ほとんど同時進行で進めていました。スケジュール調整さえうまく出来れば、そんなに難しいことではありません。
まずは新居の住宅ローンを固めること、マンションの売却マンションの売り出し価額を間違えないことです。マンションは長年その地域でやっていれば売れる相場観というものは掴んでいます。お部屋を観させてもらえれば、お部屋の雰囲気ですぐに売れるかどうかの判断は付きます。売れると判断した時は同時進行、長引くなと思ったときは売り先行でお引き受けいたしました。
同時進行うまく成功させるためには、同時進行を何度もやったことのある不動産営業マンに巡り合うことです。
住宅ローン完済しないとマンション買い替えできないの
金融機関で住宅ローンを組んだ時には、購入したマンションを担保にして購入資金を出してもらうことになります。担保になったマンションには「抵当権」が設定されます。抵当権は、貸した側が借りた人のローン返済滞った場合の回収手段を確保するものであり、お金を貸した金融機関を守るための権利になります。お金を借りた人が、住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合に、金融機関は、マンションを差し押さえて競売にかけ資金を回収します。
住宅ローンが残っていても、マンション売却代金で一括返済をして抵当権を外せば売却できます。住宅ローンの残額を調べて、マンション売却価額の方が高ければ一括返済ができ、抵当権が外せます。その他、自己資金で見内などから一時的に借りてローン残債を一括返済する方法もあります
マンション買い替え成功させるためには不動産会社選びが重要
マンション買い替えをするためには、不動産仲介会社の力が必要です。ここで不動産会社選びが重要になってきます。
不動産会社にも、土地開発が得意な会社、分譲住宅の建設や戸建ての仲介がメインの会社、投資用マンションを手掛けている会社、管理を得意にする会社など業務内容が多様であるため、マンション買い替えを依頼するにあたり不動産会社ならどこでも良いというわけではありません。各不動産会社には、得意とする分野、不得手とする分野があります。
マンション仲介の得意な会社で、同じマンションの別の部屋や周辺の類似マンションの販売実績の多い不動産会社に依頼をしましょう。
マンション売買になれていない不動産会社を選んでしまうと、売却まで時間がかかりすぎたり、相場より安く売却してしまうことがあります。マンション買い替えの相談をしたときに、不動産会社によって対応に差があります。これは、単に売ったり買ったりの仲介ではなく、両方同時にやりますので買い替えになれていない不動産会社の営業の方もいます。こちらの要望など相談していくうちに、この営業マンに任せられるかの判断をしてください。
スポンサー広告
不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込
不動産会社の担当者選び
マンション買い替えの際には、不動産会社選びとともに重要になってくることが、実際にマンション買い替え担当する担当者選びも重要になってきます。よき担当者に出会えたらマンション買い替えは八割方成功したともいわれています。
担当者は、買い替えのスケジュール調整、広告販売活動、購入者との交渉、住宅ローン手続き、契約業務など一人で行います。最初の段階で、担当者に不安を感じるようであれば不動産会社を変えることを検討してください。
この担当者に任せてよいかどうか見極めるポイント
いろいろと質問をしみましょう。売却するマンションに付いてどれだけ詳しいのか、半年前に6階のお部屋が売りに出されてすぐ決まりました、管理人さんの評判の良いマンションです、小学校の学区域で人気があります。地域のことにどれだけ詳しいのか、病院や学校、美味しいお店など聞いてみましょう。いろいろと質問していくうちに、その営業マンの誠意や力量がわかってきます。
どのような販売活動をするのか尋ねてみましょう。地道ですがポスティングや折り込みチラシ、オープンルームなど考えているのでしょうか。
住宅ローンについての知識があるか、金融機関はどのくらい紹介できるか、住宅ローン控除、税制や法律の知識が豊富であるのか。
ここが重要です。過去にマンション買い替えをやったことがあるのか、やったことがある場合にどういう方法で成功させたのか聞いてみましょう。
スポンサー広告
不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込
マンション買い替え不動産会社は「売り」「買い」同じ会社に
売りと買いは同じ不動産会社にしましょう。それぞれ違う不動産会社に依頼してしまうと、売りと買いのスケジュール調整がうまくいきません。
家を売ったお金で住宅ローンの残債を一括返済して、購入する新居の住宅ローンを組んで、売却と購入の決済を同時に行います。同時に行うためには、不動産会社1社の方が日程調整はしやすくなります。売りと買いが違う不動産会社の場合、この調整が難しくなります。
マンション買い替え、売るのが先、買うのが先まとめ
どちらから始めるか、住宅ローンを完済している、手持ち資金で完済できる、一時的に親などから借りて完済でるなど資金的に余裕があるのであれば、理想の物件が見つかった時に購入する買い先行でよいでしょう。
マンションが売れてから、頭金や住宅ローン借入金額など、しっかりとした資金計画をしたうえで、新居をと考えている方は売り先行が良いでしょう。
住宅ローン一括返済のできる方、売りやすいマンションにお住まいの方は、同時進行で進めていってもよいでしょう。
タイミングよく買い替えを済ませるためには、マンションを売った資金で住宅ローンの一括返済をして、マンション引き渡しまでに新居を購入して、売却と購入の決済を同時にすることです。これにより手間と時間が半分になります。
スポンサー広告
不動産の売却をご検討なら実績1位の三井のリハウス！1分で簡単査定申込
その他の買い替えの記事
誰もがわかる簡単家を売る流れを掴んでおこう
マンション売りたいと思ったら査定をしてもらう
家を売りたいと思ったとき初心者が知って得すること
中古マンション売却で内覧を成功させるために準備しておくこと
