家を売ろうと思ったら、何から始めればよいか戸惑います。ほとんどの人が初めての売却、何から手を付けたらよいのか分かりません。失敗しないために、家が売れるまでの流れを掴んでおきましょう。
自分の家の周りの相場を掴んでおきましょう。
家を売るといって、もいくらでもいいというわけではありません。今売ったらどのくらいで売れるのかおおよその金額を掴んでおきましょう。
相場を掴むには、新聞に入ってくる折込チラシや不動産会社のポータルサイトを観て調べておきましょう。
また国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」を利用してみるのもよいでしょう。直近1年間に売買された価額情報が検索でき、地域別に平米単価や間取り、築年数などの情報が帯状に一覧表示されますので、あなたの家と同じような条件の家を見つけることで相場がわかりますので参考にしてください。
ポイント
自分なりの相場観を掴んだうえで、不動産会社の査定を受ければ売り出し価額を決めやすくなります。
家を売るため書類の準備をしておきましょう。
査定を受けるために、必要な土地と建物の書類を揃えておきましょう。複数の書類が必要になってきます。
・一番重要なものが登記済み権利書または登記識別情報
これは見せるかコピーするようにしてください。重要な書類になりますので原本は渡さないでください。
原本は、すべてが終わった決済の時に買主に渡します。それまでは大事に保管しておいてください。最低限これだけあれば売却できます。その他建築確認済証および検査済証
・手元に在ればよいもの
購入した時の売買契約書、重要事項説明書
この2点で売りに出す物件のことはわかります。その他土地測量図、境界確認書、建物の間取り図・地盤調査報告書・住宅性能評価書
ローン返済予定表など住宅ローン残高の分かるもの
・他に在ればよいもの
間取り図や購入した時のパンフレットなど
不動産会社が揃えてくれるもの
不動産会社は、登記簿謄本または登記事項証明書の最新のものを登記所で取得します。同じく登記所で公図の取得
ポイント
書類が揃いましたらいくらぐらいで売れるものか査定してもらいましょう。
売却する家の査定をプロにしてもらう。
自分の住んでいる家のエリアの相場観が掴めたら、実際に査定をしてもらいましょう。
査定は、少しでも高く売りたいと一括査定でより多くの不動産屋さんに依頼する人が多くいますが、査定はそんなに変わるものではありません。むしろ情報が広く流れてしまい、どこの不動産屋さんからも売りに出ている、さらし物件になってしまう可能性があります。
私の考えでは、信用のおける安心できる不動産会社1社もしくは2社ぐらいに依頼して様子を見るのが良いと思います。
査定には二種類の方法があります。
机上査定
過去のデータなどの数字だけを基に金額だけを算出する方法
実際に物件を観ることはしない
実際の査定額と大幅に異なる場合が多い
訪問査定
実際に現地を訪れて査定額を算出する方法
物件固有の評価ポイントも把握できる
机上査定よりも高精度の査定が可能
まずは机上査定で、自分の調べていた価額とどのくらい違うのか、高いのか安いのかをみてみましょう。時間はかかりません、1日か2日ほどで査定金額がわかります。
その結果として、売却か様子見かを検討してください。売却と思ったら訪問査定をしてもらい、より正確な価額を掴みましょう。
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住宅ローン残高の確認をしてみましょう。
納得のいく査定額が出ましたら、住宅ローンの残高と比べて見ましょう。
住宅ローンの残債が残っていても、家の売却はできますが売れた時点で完済しなければなりません。
売却価額が、住宅ローン残高より多い分は問題ありません。残高の方が多い場合は、手持ちの資金を出すことになります。
住宅ローンを借りている場合は、金融機関が抵当権の設定をしています。買主に引き渡す際には、この抵当権の抹消をしなければなりません。抵当権の抹消をするためには、住宅ローンの完済をしなければなりません。
住宅ローンを完済するには、家の売却金額を返済に充てるため、ローン残高の金額を参考にして売り出し価額を決めなければなりません。残念ながら住宅ローンの残債が、売却価額より多い場合売却はあきらめなければなりません。
ポイント
売却価額の低い場合でも、別の方法で住宅ローン完済ができる場合は売却ができます。
家の売る方法を決める
家を売る方法は二つあります。ひとつは不動産会社に入ってもらって買主を探す「仲介」です。
もうひとつが不動産会社に買い取ってもらう「買取」があります。
一般的には不動産会社に買主を探してもらう仲介になりますが、買主を探すまでに2ヶ月から半年ほどかかりますので時間の余裕を持ってください。
家を売るのに時間的余裕のない人は買取になります。買主探しをしなくても、金額に折り合いさえつけばすぐに買い取ってもらえます。最短1週間程度で売却ができます。不動産会社が買主になりますので仲介手数料はかかりません。ただし不動産会社は購入した家を、リフォームしたりして再販するため、買取金額は相場の7割ぐらいになります。
ポイント
家を売却する場合は、ある程度の時間的余裕をもって売却の計画を考えましょう。
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仲介により売却する場合に不動産会社を決める
家の売却にかかる期間は2ヶ月から半年ぐらいかかります。その間不動産会社の担当者と一緒に売却できるように相談しながら進めてゆくことになります。その担当者と話が合わない、相性が合わない場合はうまくいきません。
良い不動産営業マンと巡り合えたら売却は、半分成功ともいわれています。逆に担当者と話をしていて快く思わないのであれば、購入希望者にも良い印象は与えられないので商談はうまくいきません。自分の大事な資産は、信頼のおける営業マンに任せたいものです。
ポイント
1社に絞ってお任せしましょう。任された方も責任を感じて一生懸命力を入れてやります。
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不動産会社と話し合い、販売価額を決めます。
販売を任せる不動産会社や担当の営業マンが決まりましたら、一番大切な販売する価額の相談をしてください。大切な資産の価額です、ここは慎重に考えましょう。あなたが売りたいと思っている価額、査定で出てきた価額、営業マンのこれなら売れますよという直観力の価額を考慮して決めます。
ここで大事なことは査定価額が売却価額ではありません。売りに出す価額はあなたご自身で決めてください。
あるアンケートによりますと、売却物件の半数が査定価額で売れており、４分の1が査定価額以上に後の4分の1が査定価額以下でしか売れなかったという結果が出ています。
査定額通りに売れるというものではありません。
誰が見ても高いと思っていても、立地や間取りデザインが自分にぴったりと思う人が現れたら高くても購入します。
ポイント
不動産に同じものは2つとしてありません。どうしてもその不動産が欲しいという人が現れます。
不動産会社と媒介契約を結びます。
販売金額も決まり、仲介の不動産会社も決まりましたら媒介契約を結びます。これこれの条件で売りに出してください、売りの依頼を受けましたという契約です。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
基本的に内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行うのが「専属専任媒介契約」1週間に一度「専任媒介契約」は2週間に一度になります。報告回数の違いになります。
「一般媒介契約」の場合は仲介（媒介）を複数業者に依頼ができたり、売主が自ら見つけてきた購入希望者と直接売買契約ができます。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は1社のみの契約になりますので、業者からすると、確実に仲介手数料が入るということで販売活動に力を入れますし宣伝活動費の予算もとれます。
一般媒介契約は、複数の業者と契約をしていますので、お金をかけて販売活動したとしても、最初に成約した業者が仲介手数料を得るので、不動産会社は積極的にお金をかけての販売活動ができません。
社内的にも一般媒介契約の場合は、広告費の確保が難しくなります。
ポイント
私が営業していたときも、一般媒介の物件は販売活動に力が入りませんでした。力を入れて販売活動をしていても、他の業者で先に決められてしまった場合はすべてが無駄になってしまうからです。信頼のおける1社に依頼して様子を見るのが良いです。
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購入客の内覧
不動産会社の営業努力で、お客様の内覧が決まりましたら、不動産会社の担当者と一緒に売主も立ち会いましょう。物件が気に入ってもらえるように不動産会社と協力をしてお客様を招き入れましょう。
内覧の日時が決まりましたら、内覧の準備です。掃除、特に水回りの掃除、整理整頓、生活臭などには気をつけましょう。
家に入った時の第一印象が大事です、玄関は明かりをつけて明るく、靴などの履物は全部下駄箱に収納してください。よく傘などが出ていたりゴルフバッグなどが置いてありますが、全部収納してすっきりとした玄関を見てもらいましょう。下駄箱の上に、花などが生けてあれば気持ちが和らぎます。
一番大切なのがリビングです。ここが気に入るかどうかで決まります。照明器具にほこりがかかっていないか、ガラスなどはよく磨き光がより入るように、網戸の汚れも目立ちますので気をつけましょう。
内覧の1時間前に、窓を全開にして換気をしておきましょう。換気はしっかりと行ってください。生活臭は、そこに住んいでる人には気になりませんが、外からくる人にとっては気になるものです。リビングから見える、庭の景色にも気をつけましょう。枯れた花などの植木鉢が転がっていたりするとみすぼらしいです片づけておきましょう。
売主は、購入希望者に周辺環境の説明や幼稚園、小中学校の情報を教えてあげましょう。毎日のお買い物するスーパーはどこが良いか、美味しいケーキ屋さんやパン屋さんなどの情報も、購入希望者にとってはうれしい情報になります。
ポイント
これからここに住む人にとっては、周辺の情報はありがたいものです。教えてあげたいことは紙に書いてまとめておきましょう。
売買契約
内覧後に購入希望者より仲介会社を通して購入申込書が送られてきたら、日時を決めて売買契約をします。場所は不動産会社で不動産会社の作成した売買契約書の読み合わせになります。売主さんにとって重要なのは、売買金額、引き渡し日、売却物件の土地建物の面積などです。引き渡し日までに、引っ越しを済ませておきましょう。
ポイント
引き渡し日は必ず守らなければなりません。引き渡し日にカギを渡します。余裕をもって少し早めの引っ越しを、その後、簡単なお掃除をして引き渡しができるとよいですね。
決済・引き渡し
決済引き渡しは、購入者の住宅ローン利用金融機関で行われます。売主・買主・仲介会社・司法書士が立ち会います。初めに売却代金が買主より振り込まれます。振り込まれたのを確認したら、所有権移転登記に必要な書類、権利書、印鑑証明書を渡し委任状などに記入すれば、後は司法書士が行います。そのあとカギなどの引き渡しを行い終了です。
ポイント
司法書士、不動産会社が立ち会いますので、難しい書類のやり取りは、安心してお任せしましょう。
確定申告を行ってください。
家を売った翌年の2月16日から3月15日までに税務署で確定申告をしなければなりません。
家を購入した価額より高く売れて利益が出た場合に譲渡所得とみなされます。給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要が出てきます。
住んでいる家の売却には3,000万円特別控除があります。この控除を利用すると譲渡所得がなくなり税金の支払いもなくなりますが控除を利用するための確定申告が必要になります。
ポイント
家が売れてホッとする気はわかりますが、最後の締めくくり、翌年確定申告することをお忘れなくお願いします。
簡単家を売る流れまとめ
家を売る流れを、あらかじめ簡単に掴んでおくだけで不安はなくなります。次にどういう行動を起こせばよいかがわかります。
私の経験では、売却は1社にお任せするのが成功の秘訣と思います。自分の処だけに頼まれた場合に、責任を感じます、早くできるだけ高く売ってあげたいという気持ちになります。お客様と接しているうちに、早くお客様の喜ぶ笑顔が見たいと思うようになります。
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家を売るのは信頼のおける会社にお任せしましょう。
