マンション買い替えたいけど、まだ住宅ローンが残っている、買い替えのタイミングは売るのと買うのとどちらを先にしたらよいのでしょうかわからない事が多いです。
買い替えの場合ただ購入するのではなく、買いと売りを並行して行いますので難しいところがたくさんあります。
絶対に失敗したくありません。ではどう進めていけばよいでしょうか。
マンション買い替えの手順その１
マンション買い替えのタイミング
タイミングとしては、家族が増えたからもっと広い間取りのマンションに、親の高齢化で家族の近くに住みたい、転職で通勤エリアが変わった、マンションから戸建住宅にとライフスタイルが変わるごとに買い替えを考えるようになります。
その他に、住宅ローン控除期間が過ぎたから、築年数が古くなってきたので新しいマンションに買い替えたい。売ることを考えた場合に、築10年前後ぐらいのマンションが売りやすいです。修繕費や管理費が値上がりしたので買い替えを検討したいなど。
買い替えのタイミングで一番多いのが手狭になったから。家族が増えた、子供が大きくなって一人一人の子供部屋が必要になった。
夫婦ともにリモートワークで、それぞれの仕事部屋が欲しくなり部屋数が足りなくなった。
買い替えのタイミング二番目が老朽化のため。
築年数が経ってくると、大規模修繕や積立金、管理費など月々の経費が掛かるようになります。また、売れる時期に売っておこうと考えるようになります。
売りやすい築年数は、10年未満が一番売りやすいです。これは中古マンションを探している方で一番多いのが10年未満だからです。マンション探してる方が、10年未満の中古マンションを購入して、10年15年住んでもまだ売れるからです。次のタイミングが築20年未満になります。築10年未満に比べると価額が安いので、予算的に買いやすいとまだまだ人気はあります。一般的にマンション価額は、築年数が経てば経つほど下がってゆきます。新築で買われた方は20年未満が、売りのタイミングになります。
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その2マンション買い替え売りが先か購入が先か。
マンション買い替えはどうやって進めていけば良いのでしょうか。マンション買い替えの流れには「売り先行」と「買い先行」があります。
売り先行とは、現在住んでいるマンションを売った後に新居を購入する方法です。
マンションが売れた段階で、購入する確実なやり方です。マンションは売りに出して売れてみないといくらで売れるかわかりません。
・売り先行のメリット
売れて手元に資金が入りますので、新居購入の資金計画が立てやすい。
売却を急がないため、焦らずに価額交渉ができる。
売却後に購入するためダブルロ－ンの心配がない。
・売り先行のデメリット
住んでいるマンションの引き渡し日までに新居が決まらない場合仮住まいをしなければならない。
引き渡しが迫ってくると、買い急ぎになり妥協して購入してしまい後で後悔することになる。
買い先行とは新居を購入した後で住んでいるマンションを売る方法です。
自分の気に入った物件が見つかったら、購入してその後で住んでいるマンションを売る方法です。
・買い先行のメリット
時間に制限がないので、納得いくまでじっくりと新居を探すことができます。欲しい物件が売りに出されたタイミングで即購入することができます。
借り住まいが要らないので、賃貸にかかる経費が節約でき一度の引っ越しで済む。
マンションを空き室で売りに出すために、いつでも内見ができ売りやすくなる
・買い先行のデメリット
マンション売却価額が、予定した価額より下がってしまった場合資金計画が崩れてしまいます。
マンションが売れなかった場合にダブルローンが発生してしまう。
マンションを売り急ぎ売却価額が相場より下がってしまう。
買い先行のできる人
じっくりと時間をかけて、気に入った物件が見つかった時に購入することができるというメリットがあります。先に購入してもよい人とは、今住んでいるマンションのローンを、自己資金で完済できる人、もしくは購入する物件の住宅ローンで、今借りているローン残高の分まで借りられる人になります。一時的に親などから借りるとか、今借りているローンが完済できる人になります。
買い先行型は、人気マンションや売りやすい条件の物件を持っている方、資金的に余裕のある方に向いています。
仲介ではないマンション買い取り
一般的には、不動産会社に依頼して買主を探してもらう仲介で売買します。
その他に、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。この場合、価額が折り合えばすぐに買い取ってもらえますので、先に新居を購入してしまい資金的に急ぐ場合などに買い取方法を利用します。不動産会社は、手直しをしたり、リフォームして再販目的で買い取りますので、買い取価額は相場の70%～80%程度になります。
買い取のメリット
買い手が現れるまで待つ必要はなく、すぐに資金が手に入ります。
不動産会社が仲介に入らないために仲介手数料がかかりません。
買い取のデメリット
買い取価額が相場より安くなります。
その3住宅ローンが残っていても買い替えできるか。
今住んでいるマンションの住宅ローンが残っていても買い替えはできます。ほとんどの方が、住宅ローン残った状態での買い替えになります。マンションを売ったお金で住宅ローンの一括返済をします。
ここで問題は、マンションを売った代金より、住宅ローンの残高が多い場合にどうするかという問題です。
残った住宅ローン残高を自己資金で返済することができる人は問題ありません。返済できない人は住宅ローン残高と、住宅購入に必要な資金を合わせて借り入れられる「住み替えローン」を利用することになります。
例えば、新規購入の住宅ローンを3,000万円組むとして、マンション住宅ローンの残債が300万円ある場合、合算して、3,300万円の住宅ローンを新たに組むということになります。
その4マンション査定が必要
新規購入の資金計画を立てる上で、マンションがいくらで売れるかが重要になります。どのくらいで売れるかを知るためにここで査定が必要になります。信頼のおける不動産会社に査定を依頼して売れる価額を掴んでください。
査定には、机上査定と訪問査定があります。
机上査定は、現地に行くことなく当該マンションの取引事例や近隣の類似マンションのデータから査定額を算出します。不動産会社とのやり取りがメールなどで気軽にできますのでとりあえずは机上査定で大方の価額の目安をつけておきましょう。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際にマンションのお部屋を訪れて、部屋の様子や劣化具合、日当たり眺望、マンション周辺の環境などチェックして詳細に査定をします。でた査定額が必ずしも売却価額ではありません。
査定価額を参考にして売却価額はご自分で決めてください。そのため査定前に自分でもマンションの相場を調べておくとよいですね。
次に住宅ローンの残高を調べておき、マンション売却価額で住宅ローンの残債を一括返済できれば問題ありません。
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その5不動産仲介会社を決めて媒介契約を結ぶ
査定をしてもらった仲介会社が、信頼のおける不動産会社であると思ったならばマンション売却を任せましょう。売却を始めるには不動産会社との媒介契約を結び販売活動を始めてもらいます。媒介契約を結び、いくら販売活動をしてもらっても、仲介手数料は成功報酬になりますので、決まらない限り無料です。媒介契約の期間が過ぎて、他の不動産仲介会社の見つけた購入希望者と契約が成立した場合は、そちらの方に仲介手数料を支払います。
媒介契約の契約期間は最長で3ヶ月、契約期間はこちら側で選ぶことができます。契約期間内に買主が見つからなかった場合、再契約もできますし他社に切り替えることもできます。
媒介契約は3種の方法があります。
一般媒介契約：複数の不動産会社との契約が可能
複数社に同時進行で販売活動の依頼ができます。
専任媒介契約：複数の不動産会社との契約が不可
依頼した1社だけが販売活動をします。活動報告義務があるために販売状況などがわかります。
専属専社だけが任媒介契約：複数の不動産会社との契約が不可
1社だけが販売活動をします。高い活動報告義務があります。他の媒介契約では、自分で買主を見つけてきた場合に直接売買できますが、この契約の場合は誰が見つけてきた相手でも仲介手数料がかかります。
元不動産屋からの一言
一般媒介契約で、複数の不動産会社に頼んだ方が決まりやすいと思いがちですが、不動産屋からの立場からですと、他社にも頼んでいるために当社でお金を使って宣伝広告をして頑張っても、他社で決められてしまえば時間と経費が無駄になります。よってあまり本気で動くことはありません。
専任媒介契約であると、当社だけが頼まれているのでそれだけ責任もありますし、お金と時間をかけても成約になれば仲介手数料が入ります。会社を挙げて一生懸命売却に向けて動きます。
もしご自分で買い手を探す目途がないのであれば、専属専任媒介契約で依頼することをお勧めします。
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その6マンション買い替えの諸経費と税金
マンション買い替えとなると、それなりの費用が掛かります。資金計画の中でその分も含んでおかなければなりません。
マンション売るときにかかる費用
仲介手数料
住宅ローン返済手数料
印紙税
抵当権抹消手続き費用
引っ越し費用
ハウスクリニング費用
譲渡所得税（売却により利益が出た場合）
この費用の中では仲介手数料が一番大きいです。
マンションを3,000万円で売却した場合は、
1,056,000円の仲介手数料がかかります。
譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合に譲渡所得税がかかりますが、その利益が3,000万円以下であれば「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することができ、適用されれば非課税になります。
新居を購入するときにかかる費用
仲介手数料（個人から仲介で購入する場合）
印紙税
固定資産税（日割り）
所有権移転登記料
抵当権設定登記料
住宅ローン保証料
住宅ローン事務手数料
火災保険料
その7マンション買い替えを成功させるポイント
1.資金計画をしっかりと立てることです。資金計画の中で一番重要なのは、マンションがいくらで売れて手取りがどのくらいになるかを把握することです。住宅ローンの残債が、マンションの売却金で一括返済できるかも重要になります。一括返済できない場合は、自己資金や住み替えローンを利用するなど資金計画に無理が出てきますので、ここは慎重に進めてゆきましょう。長期的に無理なく返済できる資金計画になるように見直しも必要です。
2.マンションの売却価額は、査定で出た金額の一割ぐらい少ない金額で、余裕をもった資金計画をしておきましょう。もし、想定した時の価額より高くマンションが売れた場合は頭金を増やして、購入の方の住宅ローン借入額を減らすことができます。
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マンション買い替えまとめ
ライフスタイルの変化により、マンションの買い替え時期が訪れます。マンション買い替えは、売却価額で一括返済するのが基本です。住宅ローン借入残高を調べて、売却価額で一括返済し、なおかつ余った資金を新居の頭金に回せるのが理想です。そのためにも、マンションがどのくらいの価額で売れるか、住宅ローン残高がどのくらいあるのか知ることが第一です。
マンションの買い替えは決して簡単にはいきません。良い担当者を見つけ、力を借りて難しいマンション買い替え成功させてください。
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