マンション売りたいと思ったら査定をしてもらう。

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マンション売りたい

マンション売りたいと考えたとき、どのくらいで売れるのかが気になるところです。そこでまず査定をしてもらうことになります。適正な査定が、マンション売却の成功のカギになります。不動産会社に査定依頼前に予備知識をしっかりと身に付けておきましょう。

マンション査定には机上査定と訪問査定があります。

机上査定
机上査定とは、売却マンションを実際に訪れずに、過去の取引データなどの数字だけを基に、金額だけを算出する方法です。同一マンションの取引事例や、条件が似ている周辺物件、相場や不動産市場の動向などを基にして査定価額を出します。

査定結果が出るのは、早くてその日、もしくは1日2日で査定額が出ます。簡単に物件価額を把握できますが、実際に売却に進む場合には訪問査定で、より適正な査定価額を出してもらう必要があります。
実際に物件を観ることはしない
実際の査定額と大幅に異なる場合が多い
机上査定は、たくさんのデーターを持って安心して任せられる

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マンション査定

訪問査定
不動産会社の営業マンに実際に来てもらって、お部屋の詳しい状況を確認してもらって査定する方法です。訪問査定では、書類やデーターではわからない、お部屋の状況、周辺環境の状況などを加味して、より適正な査定価額を出します。

担当者と実際に対面できるので、担当者の不動産知識や熱意、親しみやすさなどが確認できます。査定結果が出るまでには、机上査定とは違い2~3日ほどかかります。
実際に現地を訪れて査定額を算出する方法です。
物件固有の評価ポイントも把握できる
机上査定よりも高精度の査定が可能

訪問査定は、実績と取引件数の多い安心して任せられる不動産会社を選びましょう。

いきなり不動産会社に自宅に来てもらっての訪問査定よりも、まずは机上査定をしてもらいましょう。

マンションの場合、不動産会社はマンションのデーターを数多く持っていますのでマンション名、専有面積、部屋の向き、階数などで査定価額がわかります。一般的には、不動産会社に依頼したその日、あるいは1~2日で分かります。

査定の依頼は、取引件数の多い、マンションデーターを数多く持っている大手の不動産会社が安心です。まずは机上査定で金額出してもらいましょう。

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マンション売却が決まったらリフォームはやらない

マンションの査定前に慌ててリフォームする方がいますがリフォームは必要ないです。きれいに見せるために、床をフローリングに張り替える、キッチンを取り換えるなど無駄な出費はやめてください。リフォームに500万円かけたからといって、500万円高く査定額が上がるわけではありません。

中古マンションを購入する人の中には、自分たちのこだわりでリフォームをしたいという人が増えていますので、リフォームをしていないからといって売りづらくなるわけではありません。

リフォームにもし500万円かけるつもりであれば、リフォームやらないで査定額から200万円引いた方が早く売れます。

マンション査定前に不具合な個所はまとめておきましょう。

お部屋の破損個所や不具合なところを隠して売った場合に、成約後トラブルになる可能性があります。

たとえばインターフォンの画像の映りが悪い・フローリングに傷がある・網戸が破れている・廊下の照明の接触不良・換気扇の不具合など、直せるところは直し、そのままの個所は査定の時に不動産会社に知らせておきましょう。

クロスの剥がれなどを家具などで隠すのはやめておきましょう。後から問題になるケースがあります。

マンション査定額が正しいのか、自分でも相場を調べておきましょう。

ある程度自分でも相場がわかっていると、査定額に対する信頼度や安心感が高まります。

自分で相場を調べるには、新聞に入って来る折込チラシやマンションの郵便受けに投げ込まれるチラシなどをとっておくと良いでしょう。

駅前の地元不動産屋さんに貼ってある販売図面からもわかります。

不動産会社のホームページやSUUMOなどのポータルサイトもチェックしてみましょう。同じマンション内で売りが出ている場合もあります。

マンション査定額と売り出し価額は違います。

査定で出た金額は、売れる価額でも売り出し価額でもありません。売れるかどうかは、売りに出してみないとわかりません。査定額を参考にして売り出し価額はご自分で決めてください。

売りに出すには、その人のご事情もあります。出来るだけ早く売りたい場合と時間がかかってもいいので適正価額で売却したい。これらによって売り出し価額は違って来ますので、営業担当者とご相談の上売り出し価額を決めてください。

住宅ローンが残っていても、はマンション売却できるのか。

まだ住宅ローンを借りているので、マンションの売却ができないと思っている方も多いのではないでしょうか。なぜなら住宅ローンを借りていると、金融機関から抵当権というものが設定されています。この抵当権を抹消して、新しい買主に渡さなければなりません。

住宅ローン返済表で、住宅ローン残高を確認してください。ローン残高の金額よりマンションが高く売れれば、それで全額返済すれば、抵当権は抹消されます。

もし残ってしまう場合であれば、残った分を自己資金で返済して抵当権の抹消をすれば売却できます。

住宅ローンが残っているからといって心配する必要はありません。

マンション査定不動産会社

訪問査定を依頼する不動産会社選び

机上査定やご自分でマンションの相場観が掴めたら、次により正確な査定額を出してもらうために訪問査定に進みます。不動産会社といっても、賃貸仲介、賃貸管理、売買仲介、新築マンション販売会社、建売住宅専門会社、不動産開発など、それぞれ得意としている業務があります。

マンション売却の依頼をするには、売買仲介専門でマンション売買に豊富な実績を待っていて安心できる会社を選ぶのが重要なポイントになります。

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不動産会社担当者との相性

次に担当者との相性も重要になります。良い担当者と巡り合えれば売却は成功したともいわれています。マンション売買には、豊富な知識経験が必要です。地元の情報にどれだけ詳しいかも必要になります。物件情報は、毎日変わります、普段から情報収集に力を入れているのか、いくつか近隣マンションの事、街の情報を質問してみましょう。その反応を見れば、経験度、知識がどのくらいあるか想像ができます。

マンション査定書類

マンション訪問査定を受けるための必要書類

不動産会社に依頼して訪問査定を受けるために、いくつか書類の準備をしておかなければなりません。

権利証
一番大事なのが権利証または登記識別情報です。昔から命より大事な権利証といわれています。

我々は権利証、権利証といっていますが、正式名称は「登記済権利証」といいます。

登記事務オンライン化に伴う不動産登記法改正により、2005年3月7日以降権利証は「登記識別情報」に変わりました。マンションを所有している方のお手元には、権利証か登記識別情報があるはずです。このどちらかが本人確認書類になります。

この書類がどこにあるかわからない方が非常に多いです。私の現役の時に、お宅にお伺いして権利証を見せてくれませんかと尋ねると、「それなんなんですか」という返答が返ってくることが多いです。権利証または登記識別情報は、決済が終わって2週間後くらいに司法書士から送られてきます。その時期は引っ越しなどで忙しく、家の中がまだ片付いていない状況の中、とりあえずここにしまっておこうとそのまま忘れてしまうケースが多いです。

購入した時の売買契約書(所在地や持ち主が確認できます)
重要事項説明書(マンションに付いてのことが分かります)
マンションを購入した時のパンフレット類
マンションの管理規約、使用細則
住宅ローン返済予定表(金融機関)
間取り図
これらの書類があれば査定はできます。

マンションの情報を整理しておきましょう。

マンションの基本的なことは、訪問査定で実際にお部屋を見たり、資料を見ればわかりますが、住んでいる人にしかわからない情報があります。

毎日の日常にかかせないスーパーが近くにあって便利、置いてある野菜は近所の農家さんが持ってくるので新鮮で価額が安いです。

徒歩5分の処に、子供を連れて行くのにちょうどよい公園があります。遊戯も揃っていて半日遊べます。
子どもの通学路には、行きと帰りに見守りの人が立っていてくれるので安心です。

上の階の人は共働きでほとんど音は感じられません。
この部屋は2年ほど前に壁紙を張り替えました。
近くに日曜日でもやっている緊急の病院がありますので何かの時に安心です。

これらの情報を、紙に書きだして不動産会社の営業の人に伝えておきましょう。

マンション査定のための掃除・片付け

机上査定の場合は、誰も部屋に来ませんので掃除片付けは必要ありません。訪問査定の場合でも、掃除をしてないからといって査定額が下がるわけではありません。不動産会社の担当者が来たときに、お部屋の確認がしやすいように最低限の片付けと掃除をしておいてください。ただ売却に出して、購入者が内覧に来るときはしっかりとした掃除と片付けが必要になります。

査定を受けたからマンション売りに出さなくては。

不動産会社の査定を受けたら、必ず売りに出さなければというものではありません。査定を受けた不動産会社ではなくて他の不動産会社から売りに出しても構いません。査定結果を見て、売りに出すのをやめる、売りに出す時期をみなおすでも構いません

ただ売却検討のために査定額を知りたい場合は、あらかじめ不動産会社に知らせておいた方が良いでしょう。

マンション査定時の費用

マンション査定をお願いした時には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。気になるところです。一般的に仲介会社の査定は、机上査定、訪問査定どちらも無料で行なわれています。マンション売りに出して決まった場合に費用が発生します。

マンション仲介手数料

マンション売却時の費用

不動産会社への仲介手数料
仲介手数料は成功報酬になりますので、売却の依頼をしていても成約にならない限り仲介手数料は発生しません。何社かに依頼していても、成約をした不動産会社1社に支払うことになります。

仲介手数料の金額は
200万円以下 売却価額×5%+消費税
200万円超~400万円以下 売却価額×4%+2万円+消費税
400万円超  売却価額×3%+6万円+消費税

例えば売却価額が3,000万円の場合の仲介手数料は
3,000万円×3%+6万円+消費税になります。
仲介手数料は1,056,00円になります。

司法書士への報酬
住宅ローンを借りている場合、物件に抵当権が設定されています。この抵当権を抹消して買主に引き渡しをします。抵当権の抹消は司法書士が法務局で行います。司法書士に依頼する場合に1万円から3万円ぐらいの費用がかかります。

印紙税
マンションが成約になり、契約をする場合に印紙税がかかります。契約書に収入印紙を貼り、消印をして納税する税金です。

印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって変わります。令和6年3月31日までに作成された契約書には軽減税額が適用され、適用された印紙税は次の通りになります。


500万円超~1,000万円以下  5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下   30,000円
1億円超~5億円以下     60,000円

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マンション管理費用・修繕積立金・固定資産税が戻ってくる

マンションを売却した場合に、管理費、積立金などは売主・買主日割りで負担するのが普通です。

例えば10日に引き渡しが行われた場合には、その月の9日までの分を売主が負担、10日からの分は買主が負担することになります。売主は、その月の管理費、積立金は支払い済みの為、買主から売主に支払いをします。

固定資産税は、例えば5月10日に引き渡しが行われた場合、1月1日を起算日にして日割り計算をします。

売主は1月1日から5月9日までの日割り計算した額を負担、買主は5月10日から12月31日までの日割り計算した額を負担します。固定資産税は、すでに売主が支払っていますので、日割り計算した額を買主は売主に支払います。

マンション売りたいと思ったら査定をしてもらうまとめ。

査定額は、高く出してもらったからよいというものではありません。高額査定が出た根拠、理由を確かめてください。同一マンションでの取引事例があります。高く売る事ではなく、適正価額で早く売ることが重要です。その為にも信頼置ける不動産会社で査定をしてもらってください。

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40年に渡り不動産経営をしてきました。いろいろのお客様に接し誰もが高額のお金を出してマイホームを購入するのには不安があります。少しでも安心できるように情報発信していきます。不動産宅地建物取引・ファイナンシャルプランナー

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